אחוזת קדמה חברה לבניה בע"מ ואח' נ' ארנסטר ואח'

פסק דין

1.בפני תביעה לאכיפת חוזה מכר מקרקעין ולפיצויים בגין הפרתו, ותביעה שכנגד לה.

עניינה של התביעה הוא בהסכם לרכישת זכויות הנתבעים בשטח מקרקעין ביישוב גבעת אהוד (כפר אורנים), למטרת בנית מרכז מסחרי. המקרקעין, ששטחם כ - 3,266 מ"ר, מסומנים בתב"ע 211/1 כמגרש צ/2 (להלן: "המקרקעין") ומצויים בבעלות הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש.

הנתבעים רכשו את הזכויות במקרקעין מכוח חוזה פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל מיום 05/04/01 (להלן: "חוזה הפיתוח"). בהתאם לחוזה הפיתוח, לכל אחד ואחת מן הנתבעים זכויות במקרקעין בשיעור משתנה: לנתבע 1 - 28.85% מן הזכויות; לנתבעת 2 - 17% מן הזכויות; לנתבעת 3 - 8.3% מן הזכויות; לנתבעת 4 - 30.57% מן הזכויות; לנתבע 5 - 15.28% מן הזכויות.

ביום 22/01/2002 נכרת הסכם לרכישת המקרקעין (להלן: "ההסכם") במטרה לבנות עליהם פרויקט מסחרי.

בהסכם נקבעו עקרונות המכר לפיהם התמורה עבור המקרקעין הינה בסכום בשקלים השווה ל- 1,110,000 דולר ארה"ב, אשר ישולמו בארבעה תשלומים: סך של 50,000 ₪ ישולמו במעמד חתימת החוזה; סך של 250,000 דולר ישלמו עד ליום 22/02/02; סך של 120,000 דולר ישולמו עד ליום 22/03/02 והיתרה תשולם עד ליום 22/06/02. לאחר תשלום מלוא התמורה התחייבו המוכרים להעביר את המקרקעין במשרדי הממונה על שם הקונה כשהיא נקייה מכל חוב, התחייבות, שעבוד, עיקול או זכויות צד ג' מכל סוג. הוסכם כי לצורך הבטחת התשלומים ירשם משכון על המקרקעין וכן תימסר התחייבות לרישום משכנתא מדרגה שנייה לטובת הקונה. בנוסף, סעיף 6 בהסכם קובע כי "הסכם מפורט ייחתם בין הצדדים בתוך 30 יום".

בפועל, הסכם מאוחר לזה לא נחתם ועסקת המכר לא הושלמה עד היום.

על פי הנטען בכתב התביעה, התובעת 1 רכשה את המקרקעין על פי ההסכם ושילמה לנתבעים סך של 627,500 ₪, על חשבון התמורה, באמצעות חברת האם שלה - התובעת 2. נטען כי על אף שקיבלו חלק מן התמורה, הנתבעים הפרו את התחייבותם לרשום משכון על המקרקעין וכן את התחייבותם למסור התחייבות לרישום משכנתא מדרגה שנייה לטובת התובעת 1. הפרות אלה, לטענתם, מנעו מן התובעת 1 את האפשרות לקבל אשראי מן הבנק ומנעו את הבטחת התשלומים אשר שולמו זה מכבר.

כארבע שנים לאחר חתימת ההסכם התחלפה הנהלת התובעת 1 והעומד בראשה, מר רוט לוי, שהיה צד לחתימת ההסכם, הוחלף על ידי מר עמוס הדר. לאחר חילופי הגברי, חודשו המגעים בין הצדדים בניסיון להגיע להסכמות שתאפשרנה את השלמת עסקת המכר. במהלך ניהול המו"מ ניסחו הצדדים טיוטה להסכם, אשר מהווה לטענת התובעים, המשך ישיר להסכם המכר המקורי. התובעים טוענים כי הנתבעים נהגו בחוסר תום לב משווע כאשר נמנעו מלהשיב לפניותיה של התובעת 2 בעניין העסקה ונמנעו מלחתום על טיוטת ההסכם השני. רק לנוכח אזהרות התובעת 2 את הנתבעים מפני פניה לערכאות משפטיות, ניאותו הנתבעים לחידוש המשא ומתן. בהמשך, כך לטענת התובעים, ניסחו הצדדים טיוטה נוספת (להלן: "ההסכם השלישי"), לפיה התובעים ירכשו את המקרקעין במצבם "AS IS" תמורת תשלום התמורה בסך 900,000 דולר, מהם יקוזז סך של 627,500 ₪ אשר שולם לנתבעים זה מכבר. ההסכם השלישי לא נחתם על ידי מי מהצדדים ואולם לטענת התובעים מדובר בהסכם מחייב לכל דבר ועניין. בתביעה זו עותרים התובעים לאכיפת ההסכם השלישי ולפיצויים עבור הנזק שנגרם להם כתוצאה מעיכוב פרויקט הבניה ומהתנהלותם של הנתבעים, בסך של 11,008,302 ש"ח. לחילופין, טוענים התובעים כי הם זכאים להשבה ותשלום פיצוי בגין אבדן רווחים בסכום כולל של 7,103,485 ₪, כמו גם לפיצוי בגין עגמת נפש שנגרמה להם לטענתם. לצרכי אגרה הועמד סכום התביעה על סך של 5,000,000 ₪.

לתביעה זו הוגשו שני כתבי הגנה: האחד מטעם הנתבעת 3 והשני מטעם הנתבעים 1, 2, 4 ו-5 (להלן: "יתר הנתבעים"). הנתבעת 3 טוענת, ויתר הנתבעים מאשרים טענות אלה, כי היא אינה בעלת זכויות במקרקעין ואין לה כל קשר לעסקת המכר הנטענת. לטענתה, מעולם לא התקשרה בהסכם מכר כלשהו בקשר למקרקעין, אם באופן ישיר או באמצעות מיופה כוח, ולא נטלה חלק במשא ומתן שהתנהל בין הצדדים. העובדה כי שמה מוזכר בהסכם הפיתוח שנערך מול מנהל מקרקעי ישראל אינה מלמדת על התקשרות כלשהי בינה לבין מי מהתובעות ועל כן יש לדחות את התביעה כנגדה בהיעדר עילה.

יתר הנתבעים טוענים בהגנתם להיעדר יריבות בין הצדדים, שכן ההסכם נחתם על ידי עו"ד משה גליק, מיופה כוחם של המוכרים, מצד אחד, ועל ידי מר לוי רוט מצד שני, כאשר התובעות או מי מהן לא היוו צד להסכם הנ"ל ומעולם לא נכרת עימן הסכם כלשהו.

נטען כי בתקופה הרלוונטית לביצוע ההסכם, לוי רוט נקלע לקשיים כספיים מהותיים ולא היה מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו, לפיכך הודיע מר רוט לוי על ביטול השיקים שמסר לנתבעים על חשבון התמורה. הנתבעים טוענים כי בכך הפר רוט לוי את ההסכם הפרה יסודית וגרם לנתבעים נזקים, שבגינם אף הוגש כתב התביעה שכנגד. על חשבון נזקים אלה, ומבלי לגרוע מיתר הסעדים להם זכאים הנתבעים, חולטה המקדמה בסך 627,500 ₪ כפיצוי מוסכם, זאת באישורו, המפורש או מכללא, של לוי רוט אשר אף מעולם לא פנה לקבל בחזרה את כספי המקדמה ששילם.

לטענת הנתבעים, ירידת ערך המגרש ושיקולי כדאיות כלכלית הם שהניעו אותם לפתוח במשא ומתן חדש עם קבוצת הדר וכי משא ומתן זה, אשר החל כארבע שנים לאחר מועד כריתת ההסכם הראשון, התנהל במנותק מתנאי העסקה המקורית, פרט לכך שברקע המגעים בין הצדדים היתה העובדה ששולמו דמי הקדימה אשר חולטו על ידי הנתבעים. לטענת הנתבעים המשא ומתן הגיע למבוי סתום ומעולם לא הבשיל לכדי הסכם מחייב בין הצדדים.

נטען כי כתוצאה מהפרת רוט את ההסכם נגרמו לנתבעים נזקים שונים המסתכמים בסך של 4,526,654 ₪ אותם הם תובעים בתביעה שכנגד מהנתבעות, ככל שאלה טוענות כי הן הנהנות או מייפות כוחו של רוט.

בשתי שאלות עיקריות חלוקים ביניהם הצדדים והן: הפרת ההסכם הראשון על ידי מי מהצדדים ושאלת השתכללותו של ההסכם השלישי לכדי הסכם מחייב. פרט לשאלות אלה, חלוקים הצדדים גם ביחס לשאלת זהות הצדדים להסכם והיריבות בין בעלי הדין ובשאלה זו אכריע תחילה.

2.הצדדים להסכם – שליחות נסתרת

הנתבעים טוענים כי הסכם המכר נכרת עם מר לוי רוט בעצמו ולא עם מי מהתובעות. לטענתם, התובעות לא הציגו ייפוי כוח או מסמך כתוב אחר המלמד על נאמנות שמכוחה פעל רוט עבור מי מהן, בכך כשלו מלהראות כי רוט פעל בשמן כדין ולפיכך יש לדחות את תביעתן מחמת היעדר יריבות. לטענתם, גם טענת התובעות לפיה התובעת 2 שילמה חלק מן התמורה שנקבעה בהסכם, אין בה כדי ליצור יריבות בינה לבין הנתבעים. אשר לתובעות 1 ו – 3 נטען כי הן אינן חתומות על הסכם או תוספת כלשהי להסכם עם הנתבעים, כפי שטענו התובעים בכתב התביעה, לא הוכח הקשר ביניהן ואפילו הוכח קשר כזה, הרי שהוא אינו מספיק על מנת להקים יריבות עם הנתבעים.

כידוע, יצירת שליחות אינה טעונה מסמך בכתב ויכול שתיווצר מכוח הרשאה שבכתב או שבעל-פה ואפילו מכוח התנהגות (סעיף 3 בחוק השליחות, התשכ"ה-1965). מכאן שאין צורך במסמך כתוב דווקא על מנת להוכיח את קיומה של השליחות.

ידיעת הצד השלישי או אי ידיעתו אודות השליחות או לחילופין אודות זהות השולח, אינה משפיעה על עצם קיומה ולעניין זה קובע סעיף 7 בחוק השליחות, התשכ"ה-1965 כך:

"7.שליחות נסתרת